6 C-11-05 n°185 du 9 novembre 2005

SOMMAIRE

INTRODUCTION 1

Section 1 : Champ d’application de l’exonération 7

A. CARACTERISTIQUES DU BAIL A REHABILITATION 8

B. PERSONNES SUSCEPTIBLES DE SOUSCRIRE UN BAIL A REHABILITATION 10

C. DUREE DU BAIL 11

D. PRISE D’EFFET DU BAIL 12

E. MODE DE FINANCEMENT DES TRAVAUX 13

Section 2 : Modalités d’application de l’exonération 15

A. IMPOSITIONS CONCERNEES 15

B. POINT DE DEPART, DUREE ET QUOTITE DE L’EXONERATION 18

I. Point de départ de l’exonération 18

II. Durée de l’exonération 19

III. Quotité de l’exonération 20

C. REMISE EN CAUSE DE L’EXONERATION 21

D. ARTICULATION AVEC LES AUTRES EXONERATIONS 24

I. Exonération facultative prévue par les articles 1384 B, 1586 B et 1599 ter E du code général des impôts 24

II. Exonération de deux ans en faveur des constructions nouvelles (article 1383 du CGI) 28

III. Exonérations prévues par les articles 1384, 1384 A, 1384 C, 1384 D et 1385 du code général des impôts 29

Section 3 : Obligations déclaratives 30

Section 4 : Compensation versée aux collectivités territoriales 32

Section 5 : Entrée en vigueur 36

INTRODUCTION

1. Conformément aux articles 1384 B, 1586 B et 1599 ter E du code général des impôts, les communes et leurs établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre ainsi que les départements et les régions peuvent, par délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis du code susvisé, exonérer totalement ou partiellement, pour la part de taxe foncière sur les propriétés bâties qui leur revient, pendant une durée qu’ils déterminent, les logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation en application de l’article L. 252-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette exonération s’applique également à la taxe spéciale d’équipement additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés bâties perçue au profit de la région d’Ile-de-France.

2. L’octroi de cette exonération est subordonné au dépôt d’une déclaration (modèle E, imprimé n° 6666 D) par le titulaire du bail à réhabilitation (articles 315, 315 bis, 315 ter et 328 E à 328 J de l’annexe III au code général des impôts).

3. Cette déclaration, accompagnée des documents justifiant que le bail a pris effet dans les conditions prescrites par l’article L. 252-3 du code de la construction et de l’habitation, doit être adressée au service des impôts du lieu de situation des biens avant le 1^er janvier de la première année à compter de laquelle le redevable peut bénéficier de l’exonération.

4. L’article 108 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale institue une exonération de plein droit de taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur des logements pris à bail à réhabilitation à compter du 1^er janvier 2005, dans les conditions prévues par les articles L. 252-1 à L. 252-4 du code de la construction et de l’habitation. Cette exonération s’applique pendant la durée du bail.

5. Corrélativement, il prévoit que les pertes de recettes résultant de cette exonération sont compensées intégralement.

6. La présente instruction a pour objet de commenter ces nouvelles dispositions.

Section 1 : Champ d’application de l’exonération

7. L’exonération s’applique aux logements pris à bail à réhabilitation à compter du 1^er janvier 2005 dans les conditions fixées par les articles L. 252-1 à L. 252-4 du code de la construction et de l’habitation.

A. Caractéristiques du bail à réhabilitation

8. Il s’agit d’un contrat par lequel une des personnes publiques ou privées désignées à l’article L. 252-1 du code de la construction et de l’habitation s’engage à réaliser, dans un délai déterminé, des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations de toute nature, en vue de le louer à usage d’habitation pendant la durée du bail.

9. Le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution.

B. Personnes susceptibles de souscrire un bail à réhabilitation

10. Il s’agit :

- des organismes d’HLM ;

- des sociétés d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements ;

- des collectivités territoriales ;

- ou des organismes dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et qui sont agréés à cette fin par le représentant de l’Etat dans le département.

C. Durée du bail

11. Le bail à réhabilitation est conclu pour une durée minimale de 12 ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

D. Prise d’effet du bail

12. La prise d’effet du bail à réhabilitation est subordonnée à la conclusion par le preneur d’une convention prévue à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation dont la date d’expiration est identique à celle de ce bail.

E. Mode de financement des travaux

13. Lorsque le preneur est un organisme d’HLM, une société d’économie mixte ou une collectivité territoriale, la convention est liée au financement des travaux d’amélioration par une subvention de l’Etat, dite « PALULOS » (cf. art. R. 323-1 du code de la construction et de l’habitation).

14. Lorsque le preneur est un organisme agréé par le préfet pour le logement des personnes défavorisées, la convention est conclue, soit en application du 4° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les travaux d’amélioration sont financés par une subvention de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) ou sans aide spécifique de l’Etat (« 1 % logement » par exemple), soit en application du 3° du même article lorsque les travaux d’amélioration sont financés au moyen d’une subvention PALULOS.

Section 2 : Modalités d’application de l’exonération

A. Impositions concernées

15. L’exonération porte sur la taxe foncière sur les propriétés bâties de l’immeuble ou de la partie d’immeuble remplissant les conditions pour bénéficier de cette exonération.

16. Elle concerne également les taxes spéciales d’équipement additionnelles à la taxe foncière sur les propriétés bâties perçues au profit :

- de la région Ile-de-France ;

- et de divers établissements publics : établissements publics fonciers mentionnés au b de l’article L. 321-1 et aux articles L. 324-1 et suivants du code de l’urbanisme (articles 1607 bis et ter du code général des impôts), établissement public foncier de Normandie (article 1608), établissement public foncier de Lorraine (article 1609), établissement public foncier du Nord-Pas-de-Calais (article 1609 A), établissement public d’aménagement en Guyane (article 1609 B), agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des cinquante pas géométriques en Guadeloupe et en Martinique (articles 1609 C et 1609 D), établissement public foncier de l’Ouest Rhône-Alpes (article 1609 E) et établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur (article 1609 F).

17. En revanche, et conformément à l’article 1521 du code général des impôts, elle ne concerne pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

B. point de départ, Durée et QUOTITE de l’exonération

I. Point de départ de l’exonération

18. L’exonération temporaire s’applique à compter du 1^er janvier de l’année qui suit celle au cours de laquelle les logements sont pris à bail à réhabilitation.

II. Durée de l’exonération

19. Sa durée est celle du bail à réhabilitation. Elle s’apprécie par année entière.

III. Quotité de l’exonération

20. L’exonération est totale.

C. Remise en cause de l’exonération

21. L’exonération est supprimée lorsque notamment :

- le bail à réhabilitation est résilié ;

- le bail à réhabilitation est expiré ;

- la convention conclue conformément à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation est remise en cause.

22. Dans tous les cas, la suppression de l’exonération intervient à compter du 1^er janvier de l’année qui suit celle au cours de laquelle les événements qui la motivent sont survenus.

23. En revanche, lorsque le bail est cédé à un autre organisme, société d’économie mixte, collectivité territoriale… habilité à le contracter, l’exonération accordée en application des articles 1384 B, 1586 B et 1599 ter E du code général des impôts n’est pas remise en cause.

D. Articulation avec les autres exonérations

I. Exonération facultative prévue par les articles 1384 B, 1586 B et 1599 ter E du code général des impôts

24. En instituant une exonération de plein droit de taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur des logements pris à bail à réhabilitation à compter du 1^er janvier 2005, l’article 108 de la loi de programmation pour la cohésion sociale a supprimé, à compter des impositions établies au titre de 2006, la possibilité pour les communes, les EPCI à fiscalité propre, les départements et les régions, d’exonérer de la taxe foncière sur les propriétés bâties – pour la part qui leur revient et pour la durée qu’ils déterminent – ces logements sur le fondement des articles 1384 B, 1586 B et 1599 ter E du code général des impôts.

25. Dès lors, les délibérations qui ont pu être prises en 2005 par les communes, les EPCI à fiscalité propre, les départements et les régions pour instituer l’exonération facultative prévue par les articles 1384 B, 1586 B et 1599 ter E du code général des impôts sont sans effet pour 2006 et les années suivantes.

26. Toutefois, les exonérations des parts communale, intercommunale, départementale et régionale en cours au 1^er janvier 2005 sur le fondement de ces articles sont maintenues pour la période restant à courir si les délibérations n’ont pas été modifiées ou rapportées.

27. Désormais, deux situations sont à distinguer :

- d’une part, les logements pris à bail à réhabilitation jusqu’au 31 décembre 2004 bénéficient d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sur délibération des communes, des EPCI à fiscalité propre, des départements et des régions pour la part qui leur revient pour la durée qu’ils déterminent, si les délibérations sont prises avant le 1^er octobre 2004 ;

- d’autre part, les logements pris à bail à réhabilitation à compter du 1^er janvier 2005 bénéficient d’une exonération de plein droit de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant la durée du bail à compter des impositions établies au titre de 2006.

II. Exonération de deux ans en faveur des constructions nouvelles (article 1383 du CGI)

28. Compte tenu du champ d’application de l’exonération en faveur des logements pris à bail à réhabilitation, l’application simultanée des deux exonérations ne devrait pas trouver à s’appliquer sauf dans le cas d’une addition de construction à des constructions préexistantes. Mais dans ce cas, les travaux d’amélioration ne pouvant être réalisés sur l’addition de construction, l’exonération en faveur des logements pris à bail à réhabilitation ne s’applique que sur la base d’imposition afférente aux constructions anciennes.

III. Exonérations prévues par les articles 1384, 1384 A, 1384 C, 1384 D et 1385 du code général des impôts

29. Dans l’hypothèse où un immeuble faisant l’objet d’un bail à réhabilitation bénéficierait de l’une des exonérations prévues aux articles 1384, 1384 A, 1384 C, 1384 D ou 1385 du code général des impôts, il conviendrait de faire courir cette exonération jusqu’à son terme et d’appliquer ensuite l’exonération de droit en faveur des logements pris à bail à réhabilitation pour la période de cette exonération qui reste à courir.

Section 3 : Obligations déclaratives

30. Pour bénéficier de l’exonération, le preneur doit, avant le 1^er janvier de l’année au titre de laquelle l’exonération est applicable, fournir au service des impôts, sur papier libre, les éléments permettant d’identifier les logements ou immeubles concernés, les documents justifiant que le bail à réhabilitation a pris effet dans les conditions prescrites par l’article L. 252-3 du code de la construction et de l’habitation (existence de la convention prévue par l’article L. 351-2 de ce code), ainsi que la durée du bail à réhabilitation.

Section 4 : Compensation versée aux collectivités territoriales

31. Conformément à l’article 108 précité, la perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales et leurs EPCI à fiscalité propre de l’exonération de plein droit de taxe foncière sur les propriétés bâties fait l’objet d’une compensation intégrale versée par l’Etat.

32. Cette compensation est égale, chaque année et pour chaque collectivité territoriale et EPCI à fiscalité propre, au produit obtenu en multipliant :

- les bases résultant de l’exonération des logements pris à bail à réhabilitation constatées l’année d’imposition ;

- par le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties voté par chaque collectivité territoriale et EPCI à fiscalité propre au titre de l’année précédant celle de l’imposition.

33. Pour les communes qui appartiennent à un EPCI sans fiscalité propre, le taux voté par la commune au titre de l’année précédente est majoré du taux appliqué la même année au profit de l’EPCI.

34. Cette compensation est versée par l’Etat et son montant est notifié aux collectivités territoriales en même temps que les bases imposables à leur profit.

Section 5 : Entrée en vigueur

35. Les dispositions prévues à l’article 108 de la loi de programmation pour la cohésion sociale sont applicables aux logements pris à bail à réhabilitation à compter du 1^er janvier 2005. Dès lors, cette exonération de droit s’applique aux impositions de taxe foncière sur les propriétés bâties établies au titre de l’année 2006 et des années suivantes.

BOI liés : 6 C-4-99, 6 C-1-98, 6 C-3-95, 6 C-2-95 et 6 C-1-92.

La Directrice de la Législation Fiscale

Marie-Christine LEPETIT